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论土地集约化使用与房地产业可持续发展

2020-01-11 22:33:13来源:论文阁作者:佚名

导读: 关于土地集约化使用、金融业及房地产业和可持续性发展的论文《论土地集约化使用与房地产业可持续发展》,摘 要:土地是一种稀缺的不可再生资源,随着我国经济的迅速发展和城市化进程的大力推进,使得人地矛盾越发突出。其中,金融业是推动房地产

关于土地集约化使用、金融业及房地产业和可持续性发展的论文《论土地集约化使用与房地产业可持续发展》

摘 要:土地是一种稀缺的不可再生资源,随着我国经济的迅速发展和城市化进程的大力推进,使得人地矛盾越发突出。其中,金融业是推动房地产业对土地开发的因素之一。运用计量经济模型,实证分析中国房地产业对土地开发程度与金融业对房地产支持力度的关系,并从金融学的角度提出有利于实现土地集约化使用以及房地产业可持续性发展的政策建议
  关键词:土地集约化使用;金融业;房地产业;可持续性发展
 
  1 引言
  
  众所周知,我国人均占有土地少,耕地面积的数量仅占全部土地面积的10.4%,且耕地资源总体水平差,土地浪费严重,利用率低,而随着人口的不断增加和城市化进程的推进,耕地每年还在以数百万亩的速度递减。随着时间的推移,人地矛盾必将异常尖锐。在科学发展观的指导下,如何实现土地资源的内涵集约化使用和房地产业界的可持续发展是当前国民经济各相关部门应当关注的课题。由于房地产业与金融业之间存在着较高的关联,本文针对金融信贷对房地产业的支持水平与房地产业每年开发的土地规模的相关性进行实证研究,并从金融学的角度提出实现土地集约化使用以及房地产业可持续性发展的政策建议。
  
  2 文献综述
  
  Meir(2001)通过对欧洲工业社会早期数据的研究得出:土地的使用权决定于融资成本以及融资的可得性,而可得性则主要取决于资金需求者(地产者)是否能给予供给者客观的资本利得。Tomas和David(2007)在对美国大部分企业的调查研究后发现:50%的企业拥有自己的土地,他们囤积土地并用于担保抵押获得更多的融资。同时伴随房地产价格的上涨可以获得资本利得,而这些所得则用于获得新的融资。本文认为这种放宽限制的信贷制度是导致美国次贷危机的主要原因之一。周京奎(2006)对中国20个城市的住房价格与土地价格的互动传导机制实证分析后得出:银行贷款的增加可以促进房地产投资,从而推动房价上涨,并导致土地购置面积的增加。也就是说,银行贷款间接推动了房地产业对于土地的购买和开发。易宪容(2007)认为我国房地产市场最大的问题之一是房地产市场的收益市场化与生产要素(如土地、资金)非市场化的矛盾,从而导致了收益为少数人所有,成本则要整个社会承担的局面。房地产业对银行信贷的过分依赖在于国内房地产业的发展的融资不是依照市场本身、依照企业融资法则来进行,而是政府过于频繁、过多的介入所致。对房地产融资体系的改革,仅是金融市场的技术性调整和改革是不够的,应该从改变政府对金融市场的控制方式和改善与市场运作的效率入手。从尊重企业融资内在法则入手,去除政府对金融的垄断,形成有效的市场竞争机制。
  尽管房地产业对土地的开发会受到各种因素的影响,如国民收入的增加,导致对住房的需求的增加,使得房地产业加大了对土地的开发程度,也导致了住房价格的上升,但本文仅从金融业资金供给对房地产业土地开发的影响作出定量分析。
  
  3 研究方法和数据描述
  
  本文将采用计量经济学方法,建立单变量回归模型,对房地产业每年土地开发情况与银行信贷支持之间的关系进行
  实证分析。由于可能产生违回归,因此,首先要对所采用的变量数据进行平稳性检验,然后进行协整检验,以确立金融信贷对房地产发展是否具有稳定的关系。最后,采用误差修正模型分析金融信贷与房地产发展的互动关系。
  
  4 实证分析结果
  
  (1)平稳性检验。在设立模型和对模型进行估计之前,需要先考察数据序列X和Y的平稳性,并且分别记他们对应的差分序列为ΔX和ΔY,2阶差分序列表示为Δ2X和Δ2Y。对于1997年至2006年期间的年度数据,进行单位根后得出的检验结果如表1所示。
  
  表1的结果显示X是2阶单整的,Y是2阶单整的。根据协整的定义,只有当单整的阶数相同时, 才有可能存在长
  期稳定的均衡关系。因此,本文根据E-G两步法对房地产土地开发面积和金融贷款支持的关系进行协整检验。首先,应用普通最小二乘法进行回归分析,得到回归方程为:
  Y=5489.24+4.50XR2=0.896
  (3.65)(8.29)
  然后,通过样本观测值与估计值,得到残差,对残差进行平稳性检验,检验结果得到,在5%的显著水平下,残差序列不存在单位根,是平稳序列。检验结果显示房地产土地开发面积和金融贷款支持存在长期稳定的均衡关系。国内银行对于房地产开发的贷款支持每增加1亿元,房地产土地开发面积就增加了4.5万平方米。在统计意义下,贷款支持对房地产土地开发面积影响显著。拟和优度较高,国内房地产业对土地开发的程度有89.6%的变化,可以由银行贷款数量解释。
  5 结论和建议
  通过实证分析得到,房地产业土地开发程度与银行业信贷对房地产业的支持程度相关。房地产市场是金融市场的服务对象之一,同时房地产也是金融资产的重要组成部分。
  因此,本文认为,基于银行信贷对于房地产业土地开发的影响,政府可以通过控制银行对于房地产业的信贷水平,来控制房地产业对于土地这种稀缺资源的开发。
  (1)在总量上减缓银行业对于房地产业信贷的幅度,从而在总体上控制房地产商对土地的过度开发。
  (2)在结构上进行控制,实行区别对待的激励机制。可以对那些不再占用新的土地尤其是农田的房地产机构实行更优惠和鼓励的信贷供给政策。这样,交给市场自身去实现土地的集约化使用。
  (3)采取一定的行政指导方法来解决眼下的土地过度开发的问题也是必要的。当前,要一方面“把好土地、信贷两个闸门”,减少增量供应,盘活土地和房屋存量;另一方面继续“遏制投机、抑制投资”。通过一系列的组合调控,既管好稀缺的土地资源,又能实现房地产业的可持续性发展。
  
  参考文献
  [1]顾海波.房地产可持续发展的系统性思考[J]. 国土资源,2007.
  [2]皮舜,武康平.中国房地产市场与金融市场发展关系的实证研究[J].管理工程学报,2006,(2).
  [3]Meir,A FINANCE APPROACH TO UNDERSTANDING PATTERNS OF LAND TENURE,2001. Dartmouth College Economics Working Paper No. 01-12.

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